Минстроем России даны разъяснения по вопросу определения объекта в качестве объекта недвижимости

В Письме Минстроя России от 07.08.2025 №46420-ЕБ/08 сообщается, что право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Так, при решении вопроса об отнесении объектов к объектам недвижимости, государственный учет и государственная регистрация прав на которые должны осуществляться в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», следует руководствоваться:
- наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам;
- наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения;
- возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.
Идентификационные признаки зданий и сооружений должны быть определены и указаны застройщиком (техническим заказчиком) в задании на выполнение инженерных изысканий, а также в задании на проектирование в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Ведомство подчеркивает, что определение объекта в качестве объекта недвижимости и подтверждение его существования в качестве такового осуществляются органом кадастрового учета при рассмотрении документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, с учетом положений нормативных правовых актов, составляющих правовую основу регулирования кадастровых отношений.
Минстрой также указывает, что индивидуализация недвижимого имущества осуществляется в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей.
Сложившаяся практика правоприменения и требования действующего законодательства указывают на то, что вопрос отнесения создаваемого сооружения к недвижимости должен определяться на этапе проектирования такого объекта, и по результатам строительства такой объект должен отвечать признакам недвижимости, определенным Гражданским кодексом РФ, и быть способным выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав.
Таким образом, вопрос, будет ли возводимое сооружение считаться объектом недвижимости, необходимо решать еще на этапе проектирования.
Разъяснения полезны как для застройщиков, так и для правоприменительных органов, в том числе Росреестра и Федеральной налоговой службы.