Возникновение права собственности на недвижимое имущество
В целях обеспечения стабильности гражданского оборота законодатель в ст.131 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ) устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом согласно п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Следует отметить, что данное правило действует и в отношении вновь создаваемого имущества, и в случае приобретения имущества на основании сделки (ст.219, п.2 ст.223 ГК РФ).
Дата регистрации права собственности указывается в выписке из ЕГРН. Этот документ удостоверяет, в том числе государственную регистрацию возникновения, изменения или перехода вещных прав (п.1 ст.28 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В соответствии с п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - ППВС РФ от 23.06.2015 №25) для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки, либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п.2 ст.8.1, п.2 ст.551 ГК РФ).
При этом, с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права, стороны такой сделки, или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.
Важно также отметить, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем недвижимости и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ (п.60 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).
Закон может предусматривать исключения из правила о возникновении права собственности в момент регистрации (п.2 ст.223 ГК РФ).
Так, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В этом случае право собственности возникает у добросовестного приобретателя с момента вступления в законную силу решения суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, либо в случае, если прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют. (п.13 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).
Также исключение из общего правила предусмотрено п.4.ст.218 ГК РФ, в силу которой члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Таким образом, лица, полностью внесшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации (абз.3 п.3 ППВС РФ от 23.06.2015 №25).
Иной момент возникновения права законодатель устанавливает для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз.2, 3 п.2 ст.218, п.4 ст.1152 ГК РФ).
Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (ст.16 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Следует отметить, что данное правило действует и в отношении вновь создаваемого имущества, и в случае приобретения имущества на основании сделки (ст.219, п.2 ст.223 ГК РФ).
Дата регистрации права собственности указывается в выписке из ЕГРН. Этот документ удостоверяет, в том числе государственную регистрацию возникновения, изменения или перехода вещных прав (п.1 ст.28 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В соответствии с п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - ППВС РФ от 23.06.2015 №25) для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки, либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п.2 ст.8.1, п.2 ст.551 ГК РФ).
При этом, с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права, стороны такой сделки, или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.
Важно также отметить, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем недвижимости и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ (п.60 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).
Закон может предусматривать исключения из правила о возникновении права собственности в момент регистрации (п.2 ст.223 ГК РФ).
Так, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В этом случае право собственности возникает у добросовестного приобретателя с момента вступления в законную силу решения суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, либо в случае, если прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют. (п.13 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).
Также исключение из общего правила предусмотрено п.4.ст.218 ГК РФ, в силу которой члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Таким образом, лица, полностью внесшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации (абз.3 п.3 ППВС РФ от 23.06.2015 №25).
Иной момент возникновения права законодатель устанавливает для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз.2, 3 п.2 ст.218, п.4 ст.1152 ГК РФ).
Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (ст.16 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».