Основания прекращения аренды земельного участка
В соответствии с п.1 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Такие основания в частности предусмотрены статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), допускающими досрочное расторжение договора по требованию арендодателя и арендатора.
Также соответствии с пп.3 п.2 ст.279 ГК РФ досрочно может быть прекращен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договор безвозмездного пользования таким земельным участком в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Но все же специальные основания прекращения аренды земли установлены ЗК РФ.
Так, по инициативе арендодателя аренда земельного участка может быть прекращена при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:
- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (важно учитывать, что согласно п.3 ст.46 ЗК РФ прекращение аренды земельного участка по данным основаниям не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федеральными законами случаях);
- порче земель;
- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
- создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных п.11 ст.55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
По требованию арендодателя может быть прекращена аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории, или земельных участков, образованных из такого земельного участка в случае расторжения договора о комплексном развитии территории (п.2.2. ст.46 ЗК РФ).
Аренда земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные п.4 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», может быть прекращена по требованию соответственно федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления.
Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 ЗК РФ по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.
Такие основания в частности предусмотрены статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), допускающими досрочное расторжение договора по требованию арендодателя и арендатора.
Также соответствии с пп.3 п.2 ст.279 ГК РФ досрочно может быть прекращен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договор безвозмездного пользования таким земельным участком в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Но все же специальные основания прекращения аренды земли установлены ЗК РФ.
Так, по инициативе арендодателя аренда земельного участка может быть прекращена при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:
- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (важно учитывать, что согласно п.3 ст.46 ЗК РФ прекращение аренды земельного участка по данным основаниям не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федеральными законами случаях);
- порче земель;
- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
- создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных п.11 ст.55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
По требованию арендодателя может быть прекращена аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории, или земельных участков, образованных из такого земельного участка в случае расторжения договора о комплексном развитии территории (п.2.2. ст.46 ЗК РФ).
Аренда земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные п.4 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», может быть прекращена по требованию соответственно федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления.
Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 ЗК РФ по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.