Сообщить об ошибке
11 декабря 2016

О легализации индивидуальных жилых домов, дачных и садовых домов, строений и гаражей

С 1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон или Закон об амнистии). Он значительно упростил, сократил и удешевил процедуру получения гражданами права собственности на объекты недвижимого имущества: земельные участки, садовые и огородные домики, дачи, дома в черте поселений, всевозможные постройки, наконец, жилые дома - аналоги городского жилья (полноценные коттеджи), возведенные без разрешительной документации. Это несет определенные выгоды для их владельцев.

Регистрация недвижимости - объективная необходимость

Согласно данным, представленным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Алтайскому краю, в г. Барнауле не состоит на государственном техническом учете 2692 домов, 8300 кооперативных квартир и квартир, построенных по договорам долевого участия, принадлежащих физическим лицам, а также почти 50 тысяч дачных и садовых участков, с расположенными на них нежилыми помещениями.

Граждане, которые фактически владеют не зарегистрированными объектами недвижимости, лишены реальной возможности распоряжаться своим имуществом, его полноценного страхования, не могут осуществлять продажу, передавать по наследству, поскольку недвижимое имущество, право собственности на которое не оформлено, юридически не существует.

Основной проблемой при постановке на учет объектов недвижимости было отсутствие у граждан документов, «признаваемых» основанием для регистрации права собственности на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Сегодня владельцы незарегистрированных объектов недвижимости имеют реальную возможность легализовать свое имущество, используя упрощенную форму, минуя судебную процедуру признания прав.

Прежде всего необходимо воспользоваться возможностью "льготного" оформления в собственность владельцам:

- ценных земельных участков, в приватизации или регистрации права собственности на которые ранее отказывалось по причине дефектности правоустанавливающих документов или которые в ближайшие годы могут быть изъяты для госнужд (например, под дорогу, застройку);

- участков с "прирезанной от соседей" площадью (которую запрещалось указывать в документах ранее), если эти соседи сейчас согласны с фактически сложившимися границами;

- построенных без выдачи разрешений индивидуальных жилых домов или домов, построенных с нарушением проектной документации, строительных нормативов и т.д.;

- фактически отстроенных заново жилых домов старой застройки, если на их реконструкцию не была оформлена разрешительная документация;

- дачных, садовых, огородных участков, на которые у граждан имеются старые свидетельства и акты о праве собственности (пожизненного владения, бессрочного пользования), так как пока их можно переоформить на праве собственности или сразу продать без дорогостоящей процедуры межевания.

Упрощенный способ регистрации жилых домов

Процедура оформления прав на вновь построенную недвижимость будет различаться в зависимости от того, идет ли речь об объекте индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (на приусадебном земельном участке), либо об объекте, расположенном на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства.

В первом случае согласно п. 4 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Ни разрешение на строительство, ни акт о вводе в эксплуатацию более не требуются. Кроме того, выявленные при осмотре нарушения градостроительных и строительных норм (ГОСТов, СниПов и т.д), не являются основанием для отказа в выдаче паспорта, если такие данные будут указаны в паспорте, на регистрацию права собственности это не влияет.

Технический паспорт заменит все необходимые ранее согласования с санэпидемнадзором, пожарной инспекцией, экологическим надзором и прочими структурами. Новая форма техпаспорта, утвержденная приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2006 №244 будет находиться в местном бюро технической инвентаризации (БТИ), и заполнять ее будут сами специалисты БТИ.

На основании технического паспорта дом будет самостоятельно внесен оценщиками в Единый государственный реестр объектов капитального строительства. Для получения свидетельства о праве собственности на свои постройки гражданам необходимо представить техпаспорт, выданный местным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» в орган Росрегистрации.

С 2010 г. для паспортизации и регистрации прав разрешения на строительство и ввод вновь станут обязательными, так что в силу очевидных причин с регистрацией прав стоит успеть до наступления второго десятилетия.

Как легализовать дачную недвижимость

Еще более простой порядок предусмотрен для оформления права собственности в отношении объектов недвижимого имущества, возведенных на земельном участке для ведения дачного хозяйства или садоводства, а также гаражей или иных объектов недвижимости (например, бань, сараев, беседок, хозблоков и т.д.). Все указанные объекты недвижимости можно регистрировать вообще без техпаспорта, а лишь на основании декларации об объекте недвижимости, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 15.08.2006 №232. Таким образом, для госрегистрации перечисленных объектов недвижимости теперь не нужна долгая и дорогостоящая инвентаризация, проводимая органами БТИ.

В декларации, заполняемой правообладателем самостоятельно, отражается местоположение объекта, его название, назначение (жилое/нежилое), кадастровый номер земельного участка и техническое описание (материал стен, год создания, информация о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения и пр.). Соответственно отменяется ранее действовавший порядок оформления прав на указанные объекты, когда надо было предоставлять справку БТИ.

Согласно Закону рассматриваемая декларация является основанием для проведения государственной регистрации права собственности на указанные строения. Помимо декларации в службу регистрации также необходимо представить кадастровый план, на котором расположен соответствующий объект недвижимости.

Перечень указываемых в декларации сведений исчерпывающий, и ничего, кроме правоустанавливающего документа на земельный участок, в органы Росрегистрации представлять не требуется. Но если, регистрируется постройка без оформления права на участок, то предоставление кадастрового плана в этом случае вовсе не обязательно.

На основании декларации орган Росрегистрации обязан выдать гражданину свидетельство о праве собственности на любой указанный им в декларации объект. Ни возможные нарушения проекта застройки, строительных и других норм, ни указание неточных сведений о строении в декларации не являются основанием для отказа в госрегистрации права собственности на все зафиксированные в декларации постройки, включая бани, сараи и т.д.

В заключение важно отметить, что в Законе о государственной регистрации прав и в Гражданском кодексе РФ говорится именно о том, что единственным доказательством существования права является запись в государственном реестре и соответствующее свидетельство. Следовательно, регистрировать все равно придется, то есть регистрация прав необходима прежде всего самим гражданам. Ведь только после регистрации они смогут свободно распоряжаться своим имуществом.

Три года для освоения земельного участка под жилье

Следует поторопиться с регистрацией своих домов и владельцам земельных участков, выделенных им под жилищное строительство. В случае неиспользования участка в течение трех лет в соответствии с пп.4 п.2 ст. 45 Земельного кодекса возникает основание для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Если дом на участке построен, но не зарегистрирован, то по истечении трех лет после выделения земельного участка данный участок могут изъять.