Сообщить об ошибке
11 декабря 2016

Изменения гражданского законодательства об обороте недвижимого имущества по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

С 01.03.2013 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Указанные изменения гражданского законодательства об обороте недвижимого имущества затронули вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 8 статьи 2 указанного закона с 01.03.2013 правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 (договор аренды недвижимого имущества), 651 (договор аренды здания или сооружения, если такой договор заключен на срок не менее года), 658 (договор аренды предприятия) ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного закона.
Данные положения создают необходимые правовые условия для перехода на систему только государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Однако, следует учитывать также норму пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ, вводимой в действие с 01.03.2013 на основании указанного закона, согласно которой ограничения прав и обременения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего его в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.
Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.
Более того, отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной специальным законом — Федеральным законом от 21.07.1997
№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедуры регистрации аренды как обременения права собствннности (пункт 1 статьи 4).
Требование этого Закона о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.
Указанная правовая позиция нашла свое отражение в письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22.01.2013 №3.3-6/94.
Однако в силу статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ государственная регистрация права аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Указанная правовая коллизия устранена с 06.03.2013 Федеральным законом
от 04.03.2013 №21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», согласно статье 3 которого, статьи 609, 651, 658, ранее указанные в пункте 8 статьи 2 Федерального закона
от 30.12.2012 №302-ФЗ исключены из перечня норм, не подлежащих применению.
Таким образом, с 06.03.2013 и право аренды на недвижимое имущество и сделки — договоры аренды недвижимости, в том числе договоры аренды здания или сооружения, если такой договор заключен на срок не менее года, договоры аренды предприятия подлежат обязательной государственной регистрации.